Kündigung eines Gewerbemiet­vertrags – Wann darf der Vermieter kündigen?

Gewerbemietverträge unterscheiden sich in vielerlei Hinsicht von Mietverträgen über Wohnraum. Der Gesetzgeber lässt Vermieter und Mieter einen größeren Spielraum, die Einzelheiten des Mietverhältnisses festzulegen. Zudem ist der Schutz des Mieters weniger stark ausgeprägt. Das gilt auch für die Kündigung des Mietvertrags. In diesem Beitrag gehen wir näher auf die Kündigung eines Gewerbemietvertrags durch den Vermieter ein.

• Was ist ein Gewerbemietvertrag?
• Gleichzeitige gewerbliche und private Nutzung
• Absprachen haben Vorrang
• Außerordentliche fristlose Kündigung eines Gewerbemietvertrags durch den Vermieter
• Ordentliche Kündigung durch den Vermieter
• Sonderkündigungsrechte und Sonderregeln
• Fazit

Die gesetzlichen Grundlagen finden sich in § 578 des Bürgerlichen Gesetzbuchs.

Ist der Gewerbemietvertrag wirksam gekündigt, muss der Mieter die Räume verlassen. Weigert er sich, muss Räumungsklage erhoben werden.

Was ist ein Gewerbemietvertrag?

Die Kündigung eines Gewerbemietvertrags unterscheidet sich sehr von der Kündigung anderer Mietverträge. Wichtig ist daher die Frage, wann überhaupt eine Gewerbemiete vorliegt.

Die Bezeichnung des Vertrags ist nicht entscheidend für die Abgrenzung zwischen einem Gewerbe- und einem Wohnraummietvertrag. Die Überschrift „Gewerberaummietvertrag“ macht den Vertrag nicht automatisch zu einem Mietvertrag über Gewerberaum. Es handelt sich dabei allenfalls um einen ersten Anhaltspunkt.

Entscheidend für die Abgrenzung ist die vertragliche Zweckbestimmung. Es kommt also darauf an, welche Verwendung die Parteien bei Vertragsabschluss für die Räume vereinbart haben. Sind die vermieteten Räume zum Wohnen für den Mieter und/oder seine Familie bestimmt, liegt keine Gewerberaummiete, sondern eine Wohnraummiete vor.

Ein Gewerbemietvertrag ist gegeben, wenn mit der Nutzung der Räume ein Erwerbszweck verfolgt wird. Dieser kann insbesondere gewerblicher (z.B. Einzelhandel, Großhandel, Handwerk) oder auch freiberuflicher (z.B. Ärzte, Rechtsanwälte, Architekten) Natur sein.

Gleichzeitige gewerbliche und private Nutzung

Allerdings kommt es vor, dass Räume nach der Vereinbarung der Parteien sowohl zu gewerblichen als auch zu Wohnzwecken vermietet werden. Das ist zum Beispiel der Fall,

• wenn ein Geschäftslokal im Erdgeschoss zusammen mit einer Wohnung im Obergeschoss vermietet wird oder
• wenn ein Architekt Teile der vermieteten Räume als Büroräume und andere zum Wohnen nutzt.

Hier stellt sich zunächst die Frage, ob es sich um einen einheitlichen Mietvertrag mit Mischnutzung oder aber um zwei getrennte Mietverträge (Wohnmietvertrag und Gewerbemietvertrag) handelt. Dafür kommt es darauf an, wie eng die beiden Verträge zusammenhängen, wie die Bereiche räumlich getrennt sind und ob die Parteien die Bestandteile als getrennt angesehen haben.

Für getrennte Verträge kann sprechen, dass die Räume unabhängig voneinander beworben werden oder die Parteien zwei unterschiedliche Vertragsdokumente aufsetzen. Für einen einheitlichen Mietvertrag spricht es, wenn ein Raum nur durch den anderen erreicht werden kann. Einheitliche Mietverträge sind häufiger gegeben.

Sofern es sich um einen einheitlichen Mietvertrag handelt, finden für alle Räume entweder die Vorschriften über die Wohnraummiete oder die über die Geschäftsraummiete Anwendung. Eine Aufspaltung des Vertrages in seine Bestandteile kommt also nicht in Betracht. Ob der Vertrag als Wohnraummiete oder als Gewerberaummiete einzuordnen ist, hängt davon ab, welcher Zweck nach der Verabredung der Parteien überwiegt. Dabei sind alle Umstände des Einzelfalls zu betrachten.

Zudem kann es eine Rolle spielen, in welchem Verhältnis die Wohnfläche zur gewerblich genutzten Fläche steht. Ist beispielsweise eine Gaststätte mit 285 qm zusammen mit einer zugehörigen Wohnung für den Wirt in einer Größe von nur 70 qm vermietet, spricht dies dafür, dass die gewerbliche Nutzung überwiegt und damit insgesamt eine Gewerberaummiete vorliegt.  Mietet eine GmbH Räume für ihren Betrieb an und wird ein kleinerer Teil dessen als Wohnung für den Geschäftsführer genutzt, liegt ein einheitlicher Gewerbemietvertrag vor.

Sofern nicht festgestellt werden kann, dass die gewerbliche Nutzung überwiegt, ist im Zweifel von einer Wohnraummiete auszugehen.

Absprachen haben Vorrang

Will der Vermieter die Kündigung eines Gewerbemietvertrags aussprechen, ist in erster Linie entscheidend, was im Mietvertrag steht. Gerade Gewerbemietverträge regeln häufig Einzelheiten zur Kündigung, wie etwa besondere Voraussetzungen, Kündigungsfristen oder die einzuhaltende Form.

Im Mietvertrag kann auch eine Laufzeit für den Mietvertrag vorgesehen sein. In diesem Fall endet der Vertrag mit Ablauf der Zeit und eine Kündigung ist nicht erforderlich. Dies gilt natürlich nicht, wenn ein Verlängerungsrecht für den Mieter verabredet ist und dieser davon Gebrauch macht. Möchte der Vermieter das Mietverhältnis nach Ablauf der vereinbarten Dauer nicht weiterführen, sollte er dies allerdings dem Mieter gegenüber zeitnah erklären. Andernfalls kann es zu einer stillschweigenden Vertragsverlängerung kommen.

Soweit der Mietvertrag keine besonderen Regelungen zur Beendigung bzw. Kündigung des Mietvertrags enthält, richtet sich die Kündigung nach den allgemeinen gesetzlichen Vorschriften. Dabei ist zwischen der ordentlichen Kündigung und der außerordentlichen Kündigung zu unterscheiden. Zu beachten ist allerdings, dass die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund im Mietvertrag nicht ausgeschlossen werden kann.

Außerordentliche fristlose Kündigung eines Gewerbemietvertrags durch den Vermieter

Der Vermieter kann den Gewerbemietvertrag außerordentlich und fristlos kündigen, wenn dafür ein wichtiger Grund vorliegt. Das setzt voraus, dass es dem Vermieter nicht mehr zumutbar ist, das Mietverhältnis fortzusetzen. Der wichtige Grund muss aus der Sphäre des Mieters stammen. Das heißt, der Mieter muss für die Umstände verantwortlich sein.

Ein Verschulden des Mieters ist allerdings keine Voraussetzung der außerordentlichen Kündigung. Das bedeutet: Wenn ein Mieter beispielsweise keine Miete mehr zahlt, kann ein wichtiger Grund zur Kündigung auch dann vorliegen, wenn der Mieter unverschuldet in finanzielle Nöte geraten ist.

Ein wichtiger Grund zur Kündigung eines Gewerbemietvertrags kann  beispielsweise in folgenden Fällen gegeben sein:

• Erheblicher Zahlungsrückstand und zwar:
  • Entweder: wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Mietzahlung bzw. eines erheblichen Teils der Miete in Verzug ist (erheblich ist der Teil jedenfalls, wenn er insgesamt eine Monatsmiete beträgt)
  • Oder: wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der der Mietzahlung derart in Verzug ist, dass die Summe der fälligen Miete mindestens zwei Monatsmieten entspricht
• Ständige unpünktliche Mietzahlung
• Nichtzahlung der Kaution
• Nicht genehmigte Nutzung der vermieteten Gewerberäume als Wohnraum
• Vornahme von nicht genehmigten baulichen Veränderungen durch den Mieter (das gilt allerdings nicht, wenn die Mieträume erst durch den Umbau in einen vertragsgemäßen Zustand versetzt werden: z.B., wenn der Mieter einer Gaststätte eine Küchenbelüftung einbaut)
• Durch mangelnde Hygiene verursachter Ungezieferbefall (z.B. Ratten im Ladenlokal)
• Weigerung des Mieters, Umsatznachweise vorzulegen, wenn vertraglich ein nach den Umsätzen des Mieters zu berechnender Mietzins vereinbart war
• Verletzung der vertraglich übernommenen Betriebspflicht (z.B. Öffnung eines Ladenlokals in einem Einkaufszentrum nur an drei Tagen in der Woche für wenige Stunden)

Der Vermieter muss jedoch beachten, dass er in der Regel nicht unmittelbar außerordentlich kündigen kann, wenn der Mieter seine Pflichten aus dem Mietvertrag verletzt. Grundsätzlich muss er den Mieter zunächst abmahnen oder ihm eine Frist setzen, bis zu deren Ablauf der Mieter die Pflichtverletzung abzustellen hat.

Nur ausnahmsweise ist eine Fristsetzung oder Abmahnung nicht erforderlich und der Vermieter kann sofort die außerordentliche Kündigung erklären. Das ist der Fall, wenn die Pflichtverletzung des Mieters besonders gravierend oder wenn offensichtlich ist, dass auch die Abmahnung bzw. Fristsetzung nichts bringt (z.B., weil der Mieter die Erfüllung seiner Pflichten endgültig und ernsthaft verweigert hat).

Es kann Schwierigkeiten bereiten, den richtigen Zeitpunkt für die Kündigung zu wählen. Einerseits muss der Vermieter nach einer Abmahnung grundsätzlich eine Zeit lang abwarten, ob der Mieter seine Pflichtverletzung abstellt. Eine bestimmte Dauer lässt sich nicht generell bestimmen. Andererseits kann ein zu langes Abwarten ein Anzeichen dafür sein, dass die Fortsetzung des Mietvertrages doch zumutbar ist, also kein wichtiger Grund zur Kündigung vorliegt.

Ordentliche Kündigung eines Gewerbemietvertrags durch den Vermieter

Sofern die Parteien vertraglich nichts anderes vereinbart haben, kann der Gewerbemietvertrag durch den Vermieter ordentlich gekündigt werden. Ein Kündigungsgrund ist dafür nicht erforderlich. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Quartals erklärt werden. Das Mietverhältnis endet dann nach (knapp) sechs Monaten mit Ablauf des nächsten Quartals. Wird also beispielsweise die ordentliche Kündigung am 2. Januar erklärt, endet das Mietverhältnis mit Ablauf des 30. Juni desselben Jahres.

Häufig werden in Gewerbemietverträgen abweichende Vereinbarungen getroffen (s.o.). Wichtig ist insbesondere, dass die Vereinbarung einer Laufzeit  grundsätzlich die ordentliche Kündigung innerhalb dieses Zeitraums ausschließt (befristeter Mietvertrag). Wird allerdings eine Laufzeit von mehr als 30 Jahren vereinbart (z.B. 50 Jahre), so ist nach Ablauf von 30 Jahren grundsätzlich eine Kündigung unter Einhaltung der oben beschriebenen Frist möglich (es sei denn, der Vertrag wurde auf Lebenszeit des Mieters oder Vermieters geschlossen).

Eine bestimmte Form (z.B. Schriftform) ist weder für die ordentliche noch für die außerordentliche Kündigung gesetzlich vorgesehen, aber häufig in Mietverträgen vereinbart.

Sonderkündigungsrechte und Sonderregeln

Teilweise sehen die gesetzlichen Bestimmungen in bestimmten Fällen Sonderkündigungsrechte vor. So hat etwa der Vermieter insbesondere dann ein Sonderkündigungsrecht, wenn der Mieter stirbt.

Sonderregeln gibt es zudem im Fall der Insolvenz des Mieters oder Vermieters und der Zwangsvollstreckung. Besonders wichtig: Bei Insolvenz des Mieters gibt es für den Vermieter eine Kündigungssperre. Er kann das Mietverhältnis nicht wegen Zahlungsverzuges kündigen, der vor dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens eingetreten ist. Auch auf die Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Mieters kann der Vermieter eine Kündigung nicht stützen.

Fazit

• Möchte der Vermieter einen Gewerbemietvertrag kündigen, so ist zunächst maßgeblich, was die Parteien im Vertrag vereinbart haben.
• Eine Kündigung des Mietvertrags aus wichtigem Grund (z.B. bei gravierenden, schuldhaften Pflichtverletzungen des Mieters) ist allerdings stets möglich.
• Sofern der Mietvertrag nichts anderes vorsieht, kann der Vermieter zudem ordentlich spätestens am dritten Werktag eines Quartals zum Ablauf des nächsten Quartals kündigen.

Übrigens: Besonders nach der Kündigung kann im Gewerbemietvertrag das Vermieterpfandrecht wichtig werden. Es hilft dem Vermieter, seine Mietforderungen zu sichern.